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Grundlegende Informationen zum Thema
Bau-/Immobilienfinanzierung
Die Auswahl einer für Sie perfekt geeigneten
Baufinanzierung erfordert heutzutage auch von erfahrenen Profis immer ein hohes
Maß an aktuellem Fachwissen. Diese Seiten sollen Sie mit einigen Kenntnissen und
Fachbegriffen vertraut machen. Auch wenn Sie sich schon sehr intensiv mit der
Thematik auseinander gesetzt haben, bleiben der Rat und die Hilfe eines
fachlich qualifizierten Experten unerlässlich.
Annuitätendarlehen
Die klassische
Immobilienfinanzierung ist ein Annuitätendarlehen. In der Regel muss der Käufer bzw. Bauherr
einen Kredit zur Finanzierung einer Immobilie aufnehmen. Mit dem Kreditinstitut
wird dann eine bestimmte Laufzeit und Zins festgelegt sowie die Höhe der
Tilgung, die für die Baufinanzierung zu tragen kommt. Die Annuität (die Raten)
bestehen aus einem Zins- und einen Tilgungsanteil und bleiben über die gesamte
Laufzeit gleich. Die Laufzeit kann über einen festen Zeitraum von fünf, zehn
sogar bis zu 30 Jahren vereinbart werden. Die Tilgungsrate liegt standardmäßig
bei einem Prozent und nimmt im Verlauf des Kredites zu, wobei sich der
Zinsanteil verringert. Das Annuitätendarlehen
findet die meiste Anwendung, da es durch den gleich bleibenden Zinssatz sowie
der gleich hohen Belastung während der gesamten Laufzeit überschaubar bleibt
. Außerdem kann man bei den meisten Banken Sondertilgungen leisten, um
die Schuld schneller zu
reduzieren.
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Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen kann man sich heutige
Konditionen für die Zukunft sichern und das sogar bis zu 5 Jahre im voraus, d.
h., der Darlehensvertrag wird heute unterschrieben und die Auszahlung erfolgt zu
einem vereinbarten Termin in der Zukunft. Ein Forward-Darlehen wird meist als
Anschlussfinanzierung oder Umschuldungsfinanzierung genutzt mit dem großen
Vorteil der Zinssicherheit.
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Konstant-Darlehen
Wie der Name Konstant-Darlehen schon verrät, sichert man
sich über die gesamte Laufzeit das aktuelle Zinsniveau sowie eine konstante
Darlehensrate. Dieses Darlehen
ist besonders geeignet für sicherheitsorientierte Darlehensnehmer, denen eine
gleiche monatliche Rate bis zur vollständigen Tilgung garantiert
ist.
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Volltilgerdarlehen
Ein Volltilgerdarlehen ist ein ganz normales
Annuitätendarlehen, das jedoch über die gesamte Laufzeit mit einem festen
Zinssatz zurückgezahlt wird. Die Zinsbindung wird in der Regel für einen
Zeitraum von 10 bis 20 Jahre festgelegt. Das Volltilgerdarlehen ist also unabhängig von
der sog. Zinsbindungsfrist, es folgen keine Nachverhandlungen und es entsteht
natürlich auch kein Zinsrisiko, was die Kalkulation vereinfacht. Das
Volltilger-Darlehen ist geeignet für finanzstarke Darlehensnehmer, die schnell
tilgen wollen und Zinskosten sparen möchten.
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Effektiver Jahreszins
Beim effektiven Jahreszins werden auch die
Bearbeitungskosten sowie andere Faktoren, wie z. B. Preisbestandteile, die für
den Kunden nicht offensichtlich erkennbar sind, wie z.B. Zinseszinseffekte
berücksichtigt. Banken sind
aber dazu verpflichtet sämtliche Kosten offen zu legen und neben dem nominalen
Zins auch den effektiven Jahreszin anzugeben!
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Nominalinalzins
Beim Nominalzins zahlt man den Zins, der jährlich
bei einem Darlehen zu zahlen ist. Dieser enthält weder die Kreditnebenkosten
noch die Verrechnungsmethode der
Bank.
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Allein der
Vergleich des effektiven Jahreszinses ist nicht ausschlaggebend für die
Entscheidungsfindung. Das Einholen eines ausführlichen
Tilgungsplans, den jeder seriöse
Anbieter erstellt, ist unabdinglich. In diesem Tilgungsplan werden alle auflaufenden Kosten klar und deutlich in
einer Übersicht dargestellt und außerdem wird die Restschuld am Ende der
Zinsbindungsfrist genannt. Eins steht auf jeden Fall fest, je geringer die Höhe
der Restschuld ist, desto besser ist das Angebot der Bank.
Kreditnebenkosten
Zu den Nebenkosten , die nicht im effektiven Jahreszins enthalten
sind, zählen z.B.:
Bearbeitungsgebühren können bis zu 2% der
Darlehenssumme betragen. Nicht jeder Kreditgeber verlangt diese vom Kunden!
Schätzkosten, die aufgrund der Ermittlung des
Immobilienwertes bzw. Beleihungswertes anfallen, können zwischen 1 und 2% der
Darlehenssumme betragen.
Bereitstellungszinsen sind die Zinsen,
die die Bank für den (noch) nicht in Anspruch genommenen Kredit in Rechnung
stellt.
Bauzeitzinsen sind die
überschlägig errechneten Kosten, die bei einem Neubau durch die Doppelbelastung
aus Kosten für alte Wohnung/Kosten für Neubau entstehen. Sie errechnen sich nach
der Formel: Fremdmittel x halbe Bauzeit in Monaten x Nominalzins: 100 x
12.
Auszahlungsgebühren, hier verbergen sich
Kosten, die die Bank für das Transferieren von festgelegten Tranchen erhebt.
Denn oft werden Zahlungen erst nach bestimmten Bauabschnitten insbesondere bei
Neubauten fällig. I.d.R. sind 3 Auszahlungen frei.
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Sämtliche Nebenkosten können sehr variabel aber
auch extrem undurchsichtig ausfallen, der reine Vergleich des Effektivzinses
reicht daher nicht aus!
Zinsbindungsfrist
Die Entscheidung über die Länge der
Zinsbindungsfrist dürfte derzeit keine schwierige sein, da diese von der Lage
des Kapitalmarktes abhängig ist und wir z.Zt. über immer noch sehr geringe
Zinssätze für Baugeld verfügen. Eine Zinsbindungsfrist von derzeit 10 oder 15
Jahre und auch mehr darf man beruhigt in Erwägung ziehen.
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Baufinanzierung leicht gemacht
BauFi-Center Rhein-Erft
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